La escritura pública es el documento legal que formaliza la compraventa de inmuebles, como casas o villas. Este proceso, especialmente en su etapa final, requiere atención y precisión para asegurar una transacción segura y legalmente sólida. Este artículo proporciona una guía exhaustiva de los pasos a seguir, desde la preparación previa hasta los trámites posteriores a la firma, incluyendo consejos prácticos para compradores de viviendas.
Preparación final antes de la firma de la escritura pública
Una preparación meticulosa es esencial para evitar contratiempos durante la firma y asegurar la validez legal de la escritura pública. Este proceso implica varias etapas cruciales:
Revisión exhaustiva del borrador de la escritura
Revisar cuidadosamente el borrador de la escritura es fundamental. Cada parte debe entender completamente el contenido antes de firmar. Se debe verificar con precisión:
- Identificación de las partes: Nombres completos, DNI/NIE, direcciones exactas.
- Descripción de la propiedad: Dirección completa, referencia catastral, superficie construida y útil, características principales (ej: piscina, garaje), etc. En el caso de una villa, detallar las dependencias, superficie del terreno, etc.
- Precio de compraventa: Expresado tanto en número como en letra, incluyendo impuestos y gastos adicionales.
- Forma de pago: Detallar el método de pago (efectivo, hipoteca, transferencia bancaria), plazos y condiciones.
- Cláusulas especiales: Revisar cuidadosamente las cláusulas sobre cargas, servidumbres, plazos de entrega, responsabilidades, etc. En el caso de una compraventa de una casa con jardín, por ejemplo, se deben especificar las responsabilidades del mantenimiento del jardín.
Para simplificar esta revisión, se recomienda usar una lista de verificación. Descargue aquí nuestra lista de chequeo (PDF)
Consulta con profesionales: abogados y asesores fiscales
Se recomienda encarecidamente la consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario y un asesor fiscal antes de la firma. Estos profesionales revisarán el borrador, asesorarán sobre aspectos legales y fiscales relevantes, y protegerán sus intereses.
Documentación necesaria para la firma de la escritura
Es fundamental tener toda la documentación necesaria el día de la firma. La falta de algún documento puede retrasar o incluso impedir la firma. Dependiendo del tipo de escritura, se necesitará:
- DNI/NIE originales de todas las partes implicadas.
- Certificado del Registro de la Propiedad del inmueble: Este documento verifica la titularidad y cargas sobre la propiedad. Para una villa, este certificado será más extenso que para una casa pequeña.
- Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para la venta de inmuebles en España. Para una casa de 100m2 el coste de este certificado es de aproximadamente 50-100€, mientras que para una villa más grande podría ser de 150€ o más.
- Justificante de pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), según corresponda.
- Otros documentos que puedan ser solicitados por el notario (ej: Escrituras anteriores, autorizaciones, etc.).
Gestiones previas a la firma de la escritura
Antes de la firma, deben completarse todas las gestiones previas, como:
- Pago de impuestos correspondientes a la transacción.
- Cancelación de hipotecas preexistentes sobre el inmueble (si corresponde).
- Obtención de licencias o permisos necesarios (ej: licencia de obras, etc.).
- Liquidación de cualquier deuda pendiente sobre la propiedad.
Retrasos en estas gestiones pueden retrasar significativamente la firma de la escritura.
El acto de la firma en la notaría
La firma de la escritura pública ante notario es el acto final que otorga validez legal al contrato de compraventa. Es un proceso formal con pasos específicos:
Identificación de las partes
El notario verificará rigurosamente la identidad de cada parte mediante su DNI/NIE. Es esencial llevar la documentación original y en perfecto estado.
Lectura y explicación de la escritura pública
El notario leerá la escritura en voz alta y explicará su contenido. Las partes pueden y deben hacer preguntas para aclarar cualquier duda. La comprensión total del documento antes de la firma es crucial.
Firma de la escritura pública y autenticación
Una vez aclaradas las dudas y con el consentimiento de todas las partes, se procederá a la firma. El notario autentica las firmas, asegurando la validez legal del documento. En ocasiones, se requieren testigos.
Registro y entrega de copias de la escritura
Después de la firma, el notario se encarga del registro de la escritura en el Registro de la Propiedad. Este proceso suele tardar entre 1 y 3 semanas, aunque puede variar dependiendo de la carga de trabajo del Registro. El notario entrega copias auténticas de la escritura a cada parte implicada.
Costes de la escritura pública: gastos notariales y registrales
Los gastos de la escritura pública incluyen los honorarios del notario y los aranceles del Registro de la Propiedad. Estos costes varían según la complejidad del proceso y el valor del inmueble. Para una casa de 150.000€, los costes aproximados podrían ser de 1500-2000€, mientras que para una villa de lujo de 1.000.000€, podrían llegar a 5000€ o más. El notario debe proporcionar un presupuesto detallado antes de la firma.
Pasos posteriores a la firma de la escritura pública
Tras la firma, aún quedan algunos pasos importantes para completar el proceso de compraventa:
Recepción de la escritura pública definitiva
Una vez inscrita la escritura en el Registro de la Propiedad, el notario notificará a las partes para la entrega de la escritura definitiva. Este documento debe conservarse en un lugar seguro.
Inscripción en el registro de la propiedad
La inscripción en el Registro de la Propiedad es esencial para la validez legal de la compraventa y para proteger los derechos de la propiedad. La falta de inscripción puede generar problemas legales futuros.
Posibles incidencias después de la firma
Aunque poco frecuente, podrían surgir problemas como errores en la escritura o dificultades con la inscripción registral. En caso de incidencias, es crucial conservar toda la documentación y buscar asesoramiento legal inmediato.
Conservación de la escritura pública
La escritura pública es un documento vital que debe conservarse cuidadosamente. Se recomienda guardarla en un lugar seguro, como una caja fuerte o una caja de seguridad. Es aconsejable realizar copias adicionales y almacenarlas en lugares diferentes para prevenir pérdidas.
Recuerda que esta información es de carácter general y no sustituye el asesoramiento profesional de un abogado y un asesor fiscal. Es fundamental contar con su apoyo para asegurar un proceso seguro y eficiente.